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法官提醒：走出宅基地房动迁认知误区

近年来，伴随城市化进程的不断加快，征地拆迁工作全面铺开，一户家庭往往因为宅基地房屋动迁而获得数套安置房屋。在巨大经济利益的驱动下，一些原本和睦的家庭为了房产分配争执不休，大量纠纷进入司法程序。以嘉定法院为例，近三年来，该院分家析产类案件收案数呈逐年递增态势，其中2012年收案166件、2013年257件、2014年316件。
　　在司法实践中法官发现，不少当事人因为对法律规定的认识不足而陷入误区，比如有些当事人混淆了宅基地房屋所有权和宅基地使用权的概念，误以为宅基地使用权可以继承；　有些当事人不清楚宅基地房屋动迁利益的分配规则，误以为动迁利益应当在建房申请人之间均分等等，然而法院最终的处理结果却往往与当事人的预期相去甚远。
　　那么农村宅基地房屋中涉及的动迁利益究竟应如何分配？今天，专家坐堂解析农村宅基地房屋当中的法律关系。

上海市嘉定区人民法院嘉北人民法庭庭长严林林，长期从事民事审判工作，对婚姻家庭、继承、分家析产等案件具有丰富的理论及实践经验。

　　【案例1】
　　老房动迁获安置　叔伯兄弟起争议

　　沈国平与沈国勤是同胞兄弟，他们可能怎么都想不到，在他们死后，两家人会因为争夺房产而闹上法院。
　　沈家的老宅子位于本市嘉定区，共有三部分房屋组成，一是祖传的南北2间房屋，1979年由沈永辉（沈国平、沈国勤两兄弟的父亲）；　二是沈国平、沈国勤夫妇和4名子女共8人一同申请建造的房屋；　以及1990年由沈国勤夫妇及子孙等共10人一同申请建造的房屋（由于沈国平早年离开家庭前往市区工作，并在市区娶妻生子，因此1990年新建房屋时便没有写上他的名字）。
　　上世纪末本世纪初，弟兄二人相继去世，后辈们各自在市区和嘉定居住生活，原本也相安无事。然而，到了2011年，伴随城镇化的推进，老宅子被纳入了动迁范围。根据与拆迁单位签订的拆迁协议，沈国勤的子女们共取得6套安置房屋，这成为引发两家人矛盾的导火索。
　　沈国平的妻子陈慧清认为，公公沈永辉生前曾立有遗嘱，将祖传的南北2间房屋中的一间由长子，即自己的丈夫继承，此外在1979年申请建房时，丈夫也是申请人之一。现在老宅动迁了，自己及子女有权享有安置房屋的相应比例份额，然而沈国勤的子女却在未通知己方的情况下就与拆迁单位签署了安置协议，导致其未取得任何份额。
　　所以，要求获得140余平方的安置房屋建筑面积或者180余万元的安置房屋折价款。这样的请求让沈国勤的子女们无法接受，只同意给付陈慧清及其子女老宅子的房屋评估总价即4万余元。
　　法院经审理后认为，本案涉案被拆迁房屋系农村宅基地房屋，其中与沈永辉、沈国平有关的房屋为南北2间房屋及1979年申请新建的房屋，其余房屋则与其无关。
　　由于沈永辉、沈国平的去世早于上述房屋被拆迁，已非被安置对象，其原享有的宅基地使用权亦因去世而自然丧失，属其所有并可被继承的财产仅为南北2间房屋及1979年申请新建的房屋中所有权中的一部分，且该部分权益因房屋被拆迁而转化为对地上物的补偿，即被拆迁房屋评估总价中的一部分。本案中被拆迁房屋的评估总价为4万元，经计算，其中属于陈慧清一方的份额仅为数千元。
　　在法官做了思想工作后，沈国勤的子女表示，愿以被拆迁房屋评估总价给付对方，这是对自己的部分民事权利的处分，该处分并无不当，可予照准。故法院判决6套安置房屋产权归沈国勤的子女所有，其应于判决生效日起10日内给付对方被拆迁房屋评估总价4万余元。

　　【专家解析】
　　申请建房人死亡后　丧失宅基地使用权

　　农村宅基地房屋权利由宅基地房屋所有权和宅基地使用权组成，其拆迁权益亦由地上物补偿和宅基地使用权补偿组成。宅基地房屋所有权和宅基地使用权在权利性质等方面均存在差异。
　　宅基地房屋所有权即所有权人对宅基地上所附着房屋所享有的权利，在确定宅基地房屋权属时，应综合考虑土改证、宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定的人员，以及房屋新建、翻建、改扩建等情况。农村宅基地房屋动迁后，地上物的补偿应在对被拆迁房屋的面积、装潢等予以综合评估后确定，司法实践中，被拆迁房屋评估总价往往为数万元至二十余万元不等。该地上物的补偿应归属房屋权利人，房屋原权利人已经死亡的，动迁补偿款可依继承关系进行处理。
　　宅基地使用权系农村集体经济组织成员以户为单位无偿提供给本集体经济组织成员的具有身份属性的一项权利，当一户人口因死亡、户口迁出宅基地所在集体经济组织等原因而出现减少时，宅基地应由一户中剩余的成员共同使用。换言之，申请建房人因死亡等原因而不再为集体经济组织成员时，即丧失宅基地使用权，故该项权利不发生继承。宅基地使用权的补偿款及安置房面积的购买权应由该户剩余的成员共同所有。

　　【案例2】
　　出嫁女儿要讨房产　金婚夫妻对簿公堂

　　刘康德和王月琴是一对结婚近50年的老夫妻，育有一子一女。1988年，刘康德和自己的父母、妻子、子女一家六口共同申请建造了两上两下楼房一幢、灶间二间、猪棚二间。
　　1991年刘建华（刘康德之子）娶妻，次年妻子沈娟生育一子刘明，沈娟、刘明均居住在80年代建造的老宅内。1996年刘建英（刘康德之女）出嫁，出嫁后一直随丈夫居住，但户口尚未从老宅迁出。
　　2010年，农村宅基地动迁，刘康德一家人分得了3套安置房。在此之前，刘康德的父母已先后辞世。因此，对分得的三套安置房屋，刘康德一家做了这样的安排：一套归刘建华一家三口所有，现由刘建华、沈娟、刘明实际居住；　另一套归刘康德、王月琴夫妻与孙子刘明所有，现由刘康德、王月琴夫妻实际居住；　还有一套归刘建华、沈娟夫妻所有，现房屋空置。
　　眼见房屋价格不断攀升，刘建英心想自己“损失”的是百万元的利益。由于王月琴平日里与媳妇关系一般，女儿刘建英就想以此为突破口，设法做通母亲工作，从而分得部分房产。
　　在女儿的软磨硬泡下，王月琴与刘建英一道，以刘康德、刘建华故意对母女俩隐瞒拆迁分配方案为由，向法院提起诉讼，要求确认上述三套安置房屋已被登记的处分行为无效，并请求对三套房屋重新分配。
　　庭审中，刘建英和王月琴提出的分配方案是一套房归刘康德和刘建华，一套房归王月琴和刘建英，一套房归刘康德、王月琴夫妇和刘建华、刘建英兄妹共有。但是这一方案显然不能被固守着农村传统观念的刘康德所接受，刘康德始终认为，女儿出嫁从夫，家产应全部由儿子继承。
　　法院经审理后认为，刘家80年代的老宅是由刘康德的父母、刘康德、王月琴、刘建华、刘建英6人共同申请建造的。因此该宅基地房屋被拆迁后，王月琴和刘建英均应享有安置房屋的部分份额。但在确定各申请建房人在安置房屋中所享有的权利份额及实现权利的表现形式时，应在充分考虑其建房贡献、实际居住等情况后综合确定。
　　本案中，刘建英在共同申请建房时未满十八周岁，按照常理，未成年的家庭成员对需出资出力的家庭建房贡献有限；　且其已出嫁多年，对被拆迁房屋的后续修缮、装潢等事项均由刘建华等实际居住人出资出力完成。根据权利义务对等原则，在宅基地及安置房屋权利上，刘建英所享有的权利应少于刘康德夫妇和刘建华。
　　此外，刘建华的妻子沈娟与其结婚已20余年，将户口迁入被拆迁房屋也已10余年，自结婚起即与丈夫、公婆共同居住于被拆迁房屋；　刘建华的儿子刘明自出生起即为被拆迁房屋所在地村民，并与父母长辈共同居住于被拆迁房屋。因此尽管两人并非被拆迁房屋的申请建造人，但其在居住房屋被拆迁后亦应对安置房屋享有一定的居住等权利。
　　至于王月琴要求分割系争安置房屋的诉讼请求，法院认为刘康德夫妇在婚姻关系存续期间，且夫妻关系良好并共同居住于同一安置房屋内，且对共同居住的安置房屋享有共有产权，两人的共有基础并未丧失，亦不存在需要分割的重大理由，故对该诉讼请求不予支持。
　　最终，法院结合双方当事人彼此确认的安置房屋市场价格、安置协议确定的各项补偿款项及安置房屋差价款的实际支付情况等，判决维持3套房屋的原有权属状态，在此基础上刘康德、王月琴和刘建华须向刘建英给付安置房折价款人民币45万元，驳回王月琴和刘建英的其他诉讼请求。

　　【专家解析】
　　宅基地房屋动迁的利益　在应建房申请人间均分

　　宅基地房屋被拆迁后，被拆迁人往往选择按货币补偿金额同等价值的产权房调换的补偿安置方式，此时，按照安置协议所取得的安置房屋，系新、旧房屋的物权转化形式，因此拆迁时仍为集体经济组织成员的申请建房人一般均享有安置房屋权利。
　　至于在安置房屋中所享有的权利份额及实现权利的表现形式，应充分考虑各申请建房人的建房贡献、实际居住等情况综合酌定。例如在一些案件中，部分建房申请人因年迈、年幼、重病等原因对建房的贡献较少，根据权利义务对等原则，在确定宅基地房屋及安置房屋权利上，这些申请建房人所享有的权利应适当少于其他申请建房人。
　　此外，建房申请人之外的其他人也并非当然不能享受宅基地房屋动迁利益。例如申请建房人于申请建房后结婚生子，其配偶、子女等在宅基地房屋动迁后，对安置房屋亦可享有一定的居住等权利。
　　值得注意的一点是，根据“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的有关规定，如果一人已经享受了宅基地使用权，则不能再享受其他宅基地使用权利。例如一些女性婚后在夫家另行申请建房，即便其是娘家房屋的申请建房人之一，也不再享有在娘家的宅基地使用权，娘家宅基地房屋动迁后，其仅可就地上房屋拆迁补偿获得相应份额的补偿款。
　　（文中当事人皆为化名）