正文

【青浦】朱某某与王某等所有权确认纠纷案（二审）

上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2012)沪二中民二(民)终字第603号

　　上诉人(原审被告)朱某某。
　　委托代理人张慧，上海市方正律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)王某。
　　被上诉人(原审原告)徐某某。
　　被上诉人(原审原告)徐甲。
　　上列三被上诉人共同委托代理人叶坤元，上海市中山律师事务所律师。
　　上诉人朱某某因所有权确认纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2011)青民三(民)初字第3546号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年3月14日公开开庭进行了审理，上诉人朱某某委托代理人张慧，被上诉人王某及被上诉人王某、徐某某、徐甲共同委托代理人叶坤元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院经开庭审理查明，2004年3月24日，上海青浦新城区建设发展有限公司(作为甲方)、上海青浦新城区房屋拆迁置换有限公司(拆迁实施单位)与朱某某(作为乙方)，签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称“拆迁协议”)一份，约定乙方被拆除的房屋座落在南门路XX-X室房屋，房屋性质公，建筑面积35平方米。甲方支付乙方货币补偿款56,539元，搬家补助费1,000元，乙方在规定时间搬迁的，甲方支付14,000元，附属物2,000元，过渡费10,800元，合计84,339元，补偿费全部作为首付房款。安置房佳福苑213号101室，67平方米，价格141,650元。2004年4月王某、徐某某、徐甲与朱某某商谈购房事宜，2004年5月1日，王某、徐某某、徐甲支付朱某某130,000元，朱某某在内容为“今收到王某全部房款计人民币壹拾叁万元整”的收条上签字。付款后，拆迁协议中房屋承租人一栏增加了王某、徐某某、徐甲的名字，朱某某的名字加上了“()”，安置房变更为佳福苑XX号XXX室，面积121平方米，房价29,7850元。上海青浦新城区房屋拆迁置换有限公司在更改处均加盖公章。另朱某某在内容为：“动迁办：由于本人经济困难，安置房经费由本人外甥(王某)支付，今后居住和外甥同住，故要求动迁由其外甥(王某)前来办理。安置房户名写外甥王某的名字。有关动拆迁及房屋的一切问题由本人负责，与动迁办无关！”的承诺书上签字。
　　2011年10月王某、徐某某、徐甲诉至原审法院要求：1、确认坐落于青浦区华盈路XXXX弄XX号XXX室产权为王某、徐某某、徐甲所有；2、朱某某协助王某、徐某某、徐甲办理上述房屋产权变更登记手续；本案受理费由朱某某承担。
　　原审另查明，2006年8月23日，王某、徐某某、徐甲支付维修基金3,196.06元。2006年8月24日，王某、徐某某、徐甲支付房款304,569.71元(其中84,339元房款由拆迁协议中的补偿款冲抵)。2006年9月13日，王某、徐某某、徐甲支付契税3,720.46元。配套商品房供应单、《上海市商品房预售合同》、房屋交接书、上海市房地产登记申请书中购房人均为王某、徐某某、徐甲和朱某某，上述手续均由王某、徐某某、徐甲办理，朱某某没有参与，朱某某的签名均由王某代签。2006年9月20日，系争房屋登记在王某、徐某某、徐甲和朱某某名下。
　　原审又查明，2006年9月7日，王某、徐某某、徐甲在签署房屋交接书后取得了系争房屋的钥匙。系争房屋一直由王某、徐某某、徐甲支配使用，朱某某未对系争房屋进行实际使用和管理。2011年9月1日，王某与朱某某之间因房产问题发生纠纷，王某当场报警。王某、徐某某、徐甲向朱某某支付房款后，王某从拆迁实施单位处领取补贴过渡费3,600元，2006年4月和7月王某分别从拆迁实施单位处领取逾期过渡费4,700元和1,400元。
　　原审审理中，王某、徐某某、徐甲表示：其支付给朱某某的130,000元包含了拆迁安置房的购房权及84,339元安置补偿款。后王某、徐某某、徐甲与拆迁实施单位协商更换了房屋，增加的面积部分由王某、徐某某、徐甲自行出资购买。
　　朱某某认为，王某、徐某某、徐甲支付130,000元是用于购买67平方米安置房的一半购买权，剩余的一半购买权由朱某某保留，超出67平方米的部分由王某、徐某某、徐甲自行出资购买。补偿款84,339元归朱某某所有，朱某某将其中的73,325元用于购买该33.50平方米房屋，剩余的钱用于支付维修基金等费用。等安置房符合过户条件时，由王某、徐某某、徐甲按照过户时的市场价向朱某某支付33.50平方米房屋的房款，王某、徐某某、徐甲与朱某某进行最后结算，朱某某将房屋过户给王某、徐某某、徐甲。王某、徐某某、徐甲与朱某某之间无任何书面约定。
　　王某、徐某某、徐甲申请证人董某某出庭作证。董某某陈述自己是王某、徐某某、徐甲与朱某某购房的介绍人。王某、徐某某、徐甲与朱某某协商一致以130,000元价格购买拆迁安置房购房权，包含了84,339元补偿款。朱某某对董某某的证人证言不予认可，并申请证人朱丁(与董某某系叔嫂关系)出庭作证，认为王某系董某某的干儿子，董某某与王某之间存在利害关系。针对朱某某提供的证人证言，王某、徐某某、徐甲申请证人朱乙(朱丁的弟弟)、朱丙(董某某的丈夫、朱丁的哥哥)出庭作证，证明王某与董某某不存在亲戚关系。
　　因拆迁协议的经办人徐乙行动不便，王某申请法院对其进行调查。法院对徐乙进行询问并制作了笔录，朱某某对该份调查笔录真实性没有异议，但是认为不符合证人证言的形式，并且对内容不予认可。朱某某提供了其向徐乙调查所做的笔录，证明徐乙对王某、徐某某、徐甲与朱某某之间的交易过程和价格并不清楚。
　　庭审过程中，王某、徐某某、徐甲表示愿意将从拆迁实施单位处领取的补贴过渡费3,600元和逾期过渡费6,100元,共计9,700元归还朱某某，并表示自愿承担房屋过户所需的所有税费。
　　原审法院认为：1、王某、徐某某、徐甲和朱某某一致确认基于当时的政策规定，朱某某作为被拆迁人，其名字必须保留在拆迁协议中，并且登记为产权人。故无论王某、徐某某、徐甲支付了全部或部分购房款，朱某某必然登记为产权人之一；2、朱某某在庭前调解笔录与庭审笔录中对一些重大事实，例如王某、徐某某、徐甲和朱某某当初约定的购房价格、朱某某现主张的房款陈述不一致，且在庭前调解过程中未提及自己仅出售部分购房权的主张。朱某某认可自己系完全民事行为能力人，仅以自己系文盲，存在口误和表述不完整为由轻易否认自己在调解笔录中对重要事实的陈述，不予采信；3、王某、徐某某、徐甲、朱某某一致陈述之间没有任何亲属关系，在购房之前互不认识。故朱某某认为系争房屋长期由王某、徐某某、徐甲与朱某某共有的说法不符合常理；4、朱某某陈述自己保留的产权部分需要王某、徐某某、徐甲按照朱某某过户给王某、徐某某、徐甲时的市场价支付相应对价。近年来房地产市场价格变动频繁，作为一个正常的理性购房者，不会愿意购买仅拥有部分产权的房屋，也不会愿意多年后以未知的价格支付剩余部分的房款；5、朱某某认可在收取王某、徐某某、徐甲房款后，所有的购房手续均由王某、徐某某、徐甲办理，相关费用也由王某、徐某某、徐甲负责缴纳，后续增加的过渡费也由王某、徐某某、徐甲领取，房屋由王某、徐某某、徐甲接收和占有使用，朱某某本人没有参与，也未实际占有使用。如果朱某某对系争房屋享有部分产权，其上述行为明显不合常理；6、拆迁协议明确约定补偿给朱某某的84,339元安置补偿款必须用于冲抵购房的首付款，王某、徐某某、徐甲与朱某某对此是知晓的。朱某某在收条上签字，认可王某、徐某某、徐甲已经支付了全部购房款130,000元，故王某、徐某某、徐甲支付的130,000元已经包含了84,339元拆迁补偿款，差额部分45,661元实际为朱某某加价出售所得利益。综上所述，王某、徐某某、徐甲与朱某某之间存在真实的买卖关系，双方应当依照约定全面履行义务。根据系争房屋的性质，王某、徐某某、徐甲购房时，系争房屋尚不能去除朱某某而直接登记在王某、徐某某、徐甲名下，故朱某某以自己是系争房屋登记的产权人之一为由抗辩系争房屋由朱某某与王某、徐某某、徐甲共有，法院不予认可。王某、徐某某、徐甲已经付清了全部房款，故系争房屋的产权归王某、徐某某、徐甲所有。根据相关政策，现系争房屋已能办理过户手续，故朱某某应当协助王某、徐某某、徐甲办理过户手续。拆迁实施单位补发的过渡费共计9,700元，王某、徐某某、徐甲同意归还朱某某，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：一、位于上海市青浦区青浦镇华盈路XXXX弄XX号XXX室房屋归王某、徐某某、徐甲共同共有；二、朱某某应于本判决生效之日起十日内协助王某、徐某某、徐甲将上述房屋过户至王某、徐某某、徐甲名下(过户所涉税费均由王某、徐某某、徐甲负担)；三、王某、徐某某、徐甲应于本判决生效之日起十日内归还朱某某过渡费人民币9,700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5,868.50元，减半收取计人民币2,934.25元，由朱某某负担。
　　朱某某不服原审法院判决，向本院提起上诉称，当时朱某某与王某协商转让价为260,000元，后因得知购房合同和产权证中必须要有朱某某的名字，故双方协商朱某某先转让67平方米中的一半购房权，王某先支付130,000元，等5年后可以转让过户时，王某再向朱某某支付保留部分的房款后，朱某某再将其在房屋中的产权过户给王某，后王某购买了系争的121平方米的安置房，又增加了徐某某和徐甲的名字。动迁补偿款84,339元是抵作朱某某在房产中33.5平方米的房款，朱某某所写的“收到全部购房款”是相对转让掉的33.5平方米的全部房款，且双方协商转让的是安置房的指标购买权，此价格不应包含84,339元，王某应在结算时将属上诉人的拆迁补偿款84,339元归还给朱某某，故要求撤销原审判决，发回重审或改判系争房屋属上诉人与被上诉人王某、徐某某、徐甲共同共有。
　　被上诉人王某、徐某某、徐甲辩称，朱某某租用的公房被动迁后，可获得安置补偿款84,339元，同时可以购买一套67平方米的安置房，但朱某某需支付购房款141,650元(含安置补偿款84,339元)，由于朱某某无力支付购房款，才将动迁安置房的购房权利加价转让。当时双方商定上诉人以130,000元的价格将权利转让给王某，王某履行了全部房款支付义务。后被上诉人王某、徐某某、徐甲因觉得67平方米太小，便将安置房变更为佳福苑54号101室，面积121平方米，房价297,850元，被上诉人是单独出资购买的，由于根据规定，系争房屋产权只能依照拆迁协议中的被拆迁人进行登记，故当时必须将朱某某登记为产权人之一。原审判决正确，不同意上诉人朱某某的上诉请求，要求维持原判。
　　本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，本案的争议焦点为王某支付朱某某130,000元是转让67平方米中的一半购房权，还是全部购房权以及130,000元是否包含动迁款84,339元。根据查明的事实，朱某某在动迁后欲转让安置房的购买权，经人介绍与王某相识，双方买卖意思表示一致，但基于当时的政策规定，朱某某作为被拆迁人，其名字必须登记为产权人，对此规定，双方均是清楚的，故产权证上加入朱某某名字，在5年后再作变更，并不存在其它障碍，王某无须采取先购买一半产权的方式，且王某与朱某某素不相识，其出资购买部分产权的房屋，且在没有任何书面协议的情况下同意多年后再支付剩余部分的房款，但对剩余房款是多少及如何支付均未作约定，显然与常理相悖。结合朱某某在收到房款后，所有的购房手续、相关费用的缴纳以及物业费用，均由王某、徐某某、徐甲办理，朱某某均未参与，也未实际占有使用系争房屋的事实，可以认定朱某某已转让了67平方米的全部购房权，上诉人朱某某称收取130,000元只是转让67平方米中的一半购房权，依据不足，本院不予采信；拆迁协议明确约定补偿给朱某某的84,339元补偿款必须用于冲抵购房的首付款，朱某某对此是清楚的，其所写的“收到全部购房款”意思表示明确，即已经包含了84,339元拆迁补偿款，现上诉人朱某某称其写的“收到全部购房款”是相对转让掉的33.5平方米的全部房款，其理由不能成立，本院不予采信，原审法院认定王某、徐某某、徐甲已经付清了全部房款，故系争房屋的产权归王某、徐某某、徐甲所有，并无不当。综上，上诉人的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　上诉案件受理费人民币80元，由上诉人朱某某承担。
　　本判决为终审判决。
　　
审　判　长刘海邑
代理审判员高　胤
代理审判员严毅超
二○一二年六月五日
书　记　员邱静静